1 - Sébastien Ancel, un investisseur immobilier

Décembre 2001, Mr Ancel est à la recherche d'un placement immobilier à usage locatif. En effet après deux acquisitions immobilières précédentes qui se sont bien passés, il  souhaite poursuivre ce type d'investissement, en espérant dans quelques années en tirer un revenu complémentaire et préparer ainsi sa retraite.

Monsieur Ducroc de l'Agence du Vieux Marché à Rouen lui présente alors cinq appartements dans une copropriété au n° 4 Rue de l'Ancienne Prison à Rouen. Deux des cinq appartements sont déjà loué et les trois restants sont à rafraîchir.
En effet il semblerait qu'il ait été squatté, les appartements sont très sales, les sanitaires sont à refaire ainsi que la décoration, mais le gros oeuvre semble en bon état.
En revanche la cage d'escalier des parties communes présente des traces d'humidité. En interrogeant Mr Ducroc, celui ci lui apprend qu'une violente explosion a eu lieu dans l'immeuble voisin environ un an auparavant et que des travaux de réhabilitation sont prévu dans les parties communes, il n'y a donc pas d'inquiétude à avoir.

Ils vont ensemble rencontrer Madame Metge ,responsable du Syndic (CEGIMMO)de copropriété de l'immeuble dans lequel sont situés les cinq appartements qui intéresse Mr Ancel. Mme Metge confirme que des travaux vont avoir lieu, que lors de la dernière Assemblée Générale les copropriétaires ont donné leur accord, les travaux devrait avoir lieu avant la fin de l'année 2002.
Mr Ancel est  rassuré, et en Janvier 2002,  il fait une proposition d'achat à Monsieur Ducroc pour 1050000 Frs ( 160000€) prix clé en main.

La proposition est accepté par Monsieur Maugard Robert (Le propriétaire des 5 appartements) qui réside à FIQUELEUR EQUAINVILLE (27120), Monsieur Ancel est donc très satisfait puisqu'il y a deux appartement qui sont  loué sur les cinq, Les parties communes vont être rénové, la signature doit avoir lieu en Mai 2002, il pourra  mettre à profit mes congés d'été pour nettoyer et décorer les trois autres appartements pour les louer à la rentrée.

Avant la signature définitive, le Notaire de Mr Ancel ,Maître Cones Penot (Bacqueville en Caux), attire son attention sur une note d'urbanisme précisant qu'il y a eu une humidité importante dans un des appartements de Monsieur Maugard, ce qui avait engendré,à l'époque, des risques pour les locataires. (En effet les trois appartement vacants n'ont pas été loué depuis)

Mr Ancel  contacte donc Mr Ducroc (Agence du Vieux Marché) qui l''informe qu'il y a effectivement eu un dégât des eaux dans un des appartements de Mr Maugard, les assurances ont prit en charge le sinistre et des travaux ont été effectué. Cela est confirmé ensuite par Madame Metge du Syndic CEGIMMO.
Après une visite de contrôle dans l'appartement en question, Mr Ancel constate qu'effectivement, il y eu un ragréage sur le sol et qu'il est parfaitement solide, il est donc rassuré.

La signature de l'acte authentique a lieu le 3 mai 2002.

2 -  La réhabilitation des appartements

A compter du 3 mai 2002, Mr Ancel commence donc à percevoir deux loyers de 335€ soit 770€ par mois.
Il a  emprunté 5000€ supplémentaires pour les quelques travaux de réaménagement des appartements en vu de leur relocation. Tout s'annonce donc parfaitement bien.
Il commence dès les premiers week-ends de mai à évacuer les ordures stockés dans les appartements vides, sa compagne et ses parents lui prêtent main forte.

Durant ses sept semaines de congés d'été 2002, il va terminer toutes les peintures, les sols, un peu de plomberie, réinstallé des kitchenettes neuves. ..Etc, de façon à louer au plus vite les appartements vides.

A la fin de l'été 2002, il a  fini de rénover deux appartements sur les trois, dés le mois de septembre, ces deux appartements F2 sont loués très rapidement à des étudiants à 410€ . Tout fonctionne comme prévu.

Il a pris un peu de retard sur le dernier appartement à rénover, mais normalement il sera terminé pour la fin de l'année 2002. De toute façon il encaisse d'ores et déjà 2x410€ + 2x335€ soit 1590€ de loyers mensuel, son opération est très équilibré.

3 - Le début des désordre

En septembre 2002 , les problèmes commencent lorsque l'entreprise qui devait réhabiliter les parties communes s'aperçoit après avoir retiré les papiers dans les escaliers des parties communes que le mur mitoyen avec l'immeuble n°8 est complètement humide et il faut donc laisser respirer avant d'entreprendre quelques travaux de ce soient.

Le mur mitoyen de l'immeuble 8, dans l'escalier des parties communes est donc à nu jusqu'à nouvel ordre, on peut déjà distinguer quelques fissures dans les plâtres. 

De plus, pendant les tempêtes de novembre 2002, le toit de la copropriété du 4 a été endommagé, il y a eut quelques fuites d'eau dans l'immeuble.

En Décembre 2002, une des locataires de Mr Ancel l' informe de la présence de moisissures suspectes dans son appartement, au niveau des sols.  Après expertise de Normandie Termite il s'avèrera qu'il s'agit de mérule.
Celle ci a probablement retrouver un terrain favorable suite à l'humidité amené par les récentes infiltrations mais également par une température ambiante suffisante depuis que les appartements sont reloués. Normandie termite sous entend déjà qu'il y avait de la mérule avant.

Commence alors pour Sébastien Ancel, une période difficile ou il va devoir tenter de comprendre ce qui a bien pu se passer avant d'entamer quelques actions.

Historique

1- Premiers désordres

    Après la découverte de moisissure infecte dans leur appartement, les locataires de Mr Ancel (du deuxième étage) décident de quitter les lieux en décembre 2002. (Cet appartement ne sera pas reloué avant octobre 2003).

    Mr Ancel est  particulièrement inquiet et décide donc de consulter Madame Medge, directrice du Syndic Cegimmo qui gère la copropriété en question afin d'étudier les différentes possibilités:
- Comment traiter ?
- Quel est le coût de traitement?
- Qui va payer ?
- Combien de temps faudra t'il pour traiter?
- Qui va refaire les appartements de Mr Ancel?
- La copropriété est elle assuré pour ce genre de problème?

    En Décembre 2002, la consigne du cabinet CEGIMMO et de ne pas remettre en location l'appartement contaminé pour l'instant, de toute façon la copropriété est assuré et des pertes d'exploitations seront versé prochainement.
Jérôme Votte (GAN Assurance), l'assureur de notre copropriété a même déclaré au téléphone, en présence de Madame Medge et de Mr Ancel :
    " Nous prendrons en charges les pertes d’exploitation des loyers et nous remettrons les assurés dans la situation dans laquelle ils se trouvaient avant le sinistre"
Bien évidement il n'existe aucune preuve de cette conversation!

2- Gestion de la crise et enquête

 Nous sommes donc en Décembre 2002, Mr Ancel consulte alors un avocat, Maître Vandenbulcke , qui lui conseille de regrouper le maximum d'information et de pièces en vu de monter un dossier et de déterminer les responsabilités de chacun dans cette affaire. Il faudra en réalité plusieurs mois à Mr Ancel pour comprendre la succession d'événement qui a pu amener l'immeuble dans lequel se trouve ses appartements à cette  situation ( Cf Archives)

Pendant que Mr Ancel tente de regrouper toutes les informations nécessaire à la compréhension du dossier, le Syndic de copropriétaire CEGIMMO en la personne de Mme Metge tente de convaincre les assureurs de prendre en charges les pertes d'exploitation locatives ainsi que la réfection de l'appartement dégradé par le champignon vorace.
Les réponses se font attendre, et sous l'insistance de CEGIMMO ,l'assureur du GAN (assureur depuis mars 2002 de la copropriété) se décharge complètement et renvoie la copropriété vers l'assureur précèdent (AXA) qui assurait la copropriété au moment ou l'explosion a eu lieu dans l'immeuble voisin et le GAN affirme donc implicitement que tous les désordres que connaît l'immeuble à partir de 2002 découle des événements de Février 2001, à savoir l'explosion de l'immeuble n°8.

Vu la rapidité des dégradations et l'ampleur du chantier qui s'annonce une assemblé générale est décidé par le syndic du 4 (CEGIMMO) Cf courrier du 8 mars 2003.Il est prévu de faire le point sur les désordres avec la copropriété et de réfléchir à d'éventuel travaux pour la fin de l'année 2003.
Lors de cette assemblé générale, quelques disfonctionnement sont relevé par Mr Ancel, Mme Metge impose de voter des travaux dans l'immeuble en prétextant que légalement ils sont obligatoires. Cependant les devis ont été établis par Noury Bâtiments sans visiter la totalité des lieux et le devis se résume à deux lignes sans que l'on sache précisément ce qui est prévu comme travaux. Mme Metge précise que les devis ont été fait dans l'urgence ( Cf Archive).

En parallèle Mme Metge (CEGIMMO) poursuit ses démarches auprès du GAN en expliquant qu'il y bien eu des complications suite à l'explosion qui n'ont pas été géré correctement par les compagnies d'assurances, puisque rien n'a été entrepris après le constat d'infiltration après l'explosion du 8.

Le syndic CEGIMMO contre attaque auprès du GAN en précisant qu'il a été constaté bien après l'explosion du 8 des infiltrations importantes dans l'immeuble 4 en présence des expertes d'assurances Berrenger et Dionesi, des courriers avaient d'ailleurs été envoyé aux assurances respectives.

Une expertise est alors demandé par le GAN et l'expert Berrrenger du Cabinet Equadom se rend sur les lieux pour finalement conclure que la mérule étaient déjà présente dans l'immeuble au niveau du rez de chaussé, chez les "vins Nicolas" dont le le gérant aurait déclaré "qu'une poutre était déjà recouverte de champignon depuis plus de cinq ans, date à laquelle un gros dégâts des eaux avait eu lieu dans un appartement de Mr Maugard (Le vendeur de mes appartements). Courrier du 2 Juillet 2003 (cf. archives)
Cela sera d'ailleurs démenti par l'expert judiciaire par la suite !
Nous avons jamais pu avoir ce rapport entre les mains, l'assureur refusant de nous le transmettre malgré les demandes de CEGIMMO.

Des questions se posent alors:
1- Cette découverte d'une origine antérieure de la présence de mérule semble bien arrangé l'assureur du GAN puisqu' ainsi il n'est plus tenu d'indemniser Mr Ancel.
2- Comment se fait il que le syndic de l'époque (Cabinet Bourdon) n'ait pas géré ce problème qui touchait la "structure de l'immeuble"
3- Dans quelle mesure l'explosion du 8 a contribué au développement de la mérule dans les parties communes qui étaient pourtant saine avant l'explosion. (On découvrira plus tard que des infiltrations avaient eu lieu bien avant l'explosion)

Dans son courrier du 8 août 2003, CEGIMMO confirme son intention de commencer les travaux dans l'immeuble au 15 octobre 2003, il est demandé au copropriétaire de faire évacuer les locataires car les travaux seront important, Il est de plus prévue une plus value car Noury Batiments avait oublié de comptabiliser la réfection des salles de bains. (Ce n'est pas étonnant quand on sait qu'il a établit un devis sans visiter les lieux)

Mr Ancel demande une AG extraordinaire afin que soit précisé le montant et la nature des travaux, en effet il parait peu prudent de se lancer dans des travaux sans en  connaître le montant exact. A ce moment Mr Ancel n'a en plus aucun moyen de financer ces travaux qui s'élèvent à près de 40000€.

Cegimmo refuse l'AG et prétend qu'il est normal de na pas pouvoir chiffrer précisément le montant des travaux car il faut démonter avant de savoir ce qu'il y a à faire. Cette réponse ne satisfait pas Sébastien Ancel qui commence à avoir des doutes sur les motivations de Cegimmo.
En effet comment se fait il qu'un seul devis ait été présenté en AG, comment se fait il que ce devis ne soit pas détaillé (2 Lignes) ,Comment Peut on faire un devis sans visiter les appartements,
Un fait est  encore plus troublant le directeur de Noury Batiments proposera même de racheter les appartements de la copropriété pour un prix dérisoires....

Mr Ancel attire également l'attention de la copropriété sur le fait que si les désordres viennent des infiltrations par l'immeuble voisin, il serait intéressant de coordonnées les travaux de traitement avec celui ci, sinon le traitement coté 4 n'aurait aucun intérêt.

Cegimmo fait la sourde oreille et affirme que les travaux ayant été voté en AG, ils seront effectués comme prévus, la copropriété étant solidairement responsable si Mr Ancel ne peut pas payer c'est le reste de la copropriété qui paiera à sa place.

Dans une impasse, Mr Ancel décide avec son Avocat Maître Vandenbulcke d'assigner tous les intervenants dans cette affaire: